Licencia de construcción en Cartagena: requisitos 2026

Construir, ampliar o remodelar un inmueble en Cartagena sin la licencia correcta puede terminar en multas, sellamiento de la obra o incluso la orden de demoler lo construido. La licencia de construcción en Cartagena se tramita ante una curaduría urbana, y la mayoría de retrasos no se deben a la curaduría, sino a expedientes incompletos o a proyectos que no revisaron la norma urbana antes de diseñar.

En esta guía explicamos qué es la licencia, qué requisitos y documentos se exigen, cuánto tarda el trámite y cuáles son los errores más frecuentes que vemos en proyectos de la ciudad.

¿Qué es una licencia de construcción y quién la expide en Cartagena?

La licencia de construcción es la autorización previa que permite desarrollar obras en un predio de acuerdo con el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) y demás normas urbanísticas. Su régimen general está en la Ley 388 de 1997 y en el Decreto 1077 de 2015 (Decreto Único Reglamentario del sector Vivienda, Ciudad y Territorio).

En Cartagena la expiden las curadurías urbanas del Distrito, que hoy son dos: la Curaduría Urbana N.º 1 y la N.º 2. Ambas aplican las mismas normas, y el solicitante puede escoger ante cuál radica.

Modalidades de licencia de construcción

No todas las obras requieren la misma licencia. Las modalidades principales son:

Obra nueva: construir sobre un lote vacío o luego de una demolición total.
Ampliación: aumentar el área construida de una edificación existente.
Adecuación: cambiar el uso de una edificación sin aumentar el área construida.
Modificación: variar el diseño arquitectónico o estructural sin aumentar el área.
Restauración y reforzamiento estructural: intervenir edificaciones existentes, en especial las de valor patrimonial o las que deben ajustarse a la norma sismo resistente.
Demolición y cerramiento.

Elegir mal la modalidad es una de las causas más comunes de devolución del expediente.

Requisitos y documentos para la licencia de construcción

El listado oficial de documentos lo fija el Ministerio de Vivienda en la Resolución 462 de 2017, modificada por la Resolución 1025 de 2021. Las curadurías y el Distrito no pueden exigir requisitos adicionales a los previstos en las normas nacionales (artículo 182 del Decreto Ley 019 de 2012). En términos generales, se pide:

Documentos generales

Formulario Único Nacional diligenciado y firmado por el titular y los profesionales responsables.
Certificado de tradición y libertad del predio, expedido con no más de un mes de anterioridad a la radicación.
Documento de identidad del solicitante o, si es persona jurídica, certificado de existencia y representación legal.
Poder debidamente otorgado, cuando se actúa por medio de apoderado.
Copia del recibo o declaración del impuesto predial del último año, donde figure la nomenclatura del predio.
Relación de la dirección de los vecinos colindantes, para su citación.

Documentos técnicos

Planos arquitectónicos firmados por arquitecto con matrícula profesional vigente.
Estudio geotécnico (de suelos) firmado por ingeniero.
Diseño estructural y memorias de cálculo conforme al Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente NSR-10 (Ley 400 de 1997).
Cuando aplique, revisión independiente de diseños estructurales y designación de supervisor técnico independiente, según la Ley 1796 de 2016. Ambas son obligatorias en edificaciones que superen los 2.000 m² de área construida.

Requisitos adicionales frecuentes en Cartagena

Bienes de interés cultural: si el predio está en el Centro Histórico, Getsemaní, San Diego o en su zona de influencia, la intervención de un bien de interés cultural requiere autorización previa de la autoridad de patrimonio; para los bienes del ámbito nacional, como el Centro Histórico, esa autorización es del Ministerio de Cultura (Decreto 1080 de 2015).
Zonas costeras: en predios cercanos al mar pueden aplicar restricciones sobre bienes de uso público, terrenos de bajamar y franjas de protección, que están bajo la jurisdicción de la Dirección General Marítima (DIMAR).
Zonas de amenaza o riesgo (inundación, remoción en masa): pueden exigirse estudios detallados de riesgo antes de licenciar.

¿Cuánto tarda la licencia de construcción?

Una vez radicada la solicitud en legal y debida forma (es decir, con todos los documentos), la curaduría tiene un plazo máximo de 45 días hábiles para resolver (artículo 2.2.6.1.2.3.1 del Decreto 1077 de 2015).

En la práctica, el tiempo total depende de:

Si el expediente se radica completo desde el primer día.
El acta de observaciones: si la curaduría pide correcciones, el solicitante tiene 30 días hábiles para responderlas, ampliables a solicitud de parte hasta por 15 días hábiles más. Mientras corre ese plazo, se suspende el término de la curaduría (artículo 2.2.6.1.2.2.4 del Decreto 1077 de 2015).
La citación a vecinos y la instalación de la valla informativa, que permiten a terceros intervenir en el trámite.
Los recursos que se presenten contra la decisión.

Un expediente bien preparado se resuelve, por lo general, mucho más rápido que uno que entra a pedazos.

Diagrama del trámite de la licencia de construcción: radicación, valla y citación a vecinos, acta de observaciones, decisión de la curaduría y licencia ejecutoriada

¿Cuánto dura la licencia?

La licencia de construcción tiene una vigencia de 24 meses, prorrogable por una sola vez por 12 meses adicionales, si la prórroga se solicita dentro de los 30 días calendario anteriores al vencimiento (artículo 2.2.6.1.2.4.1 del Decreto 1077 de 2015).

Si la obra no se termina dentro de ese tiempo, puede ser necesario revalidar la licencia, lo que implica verificar que el proyecto siga cumpliendo la norma.

Estructura de concreto de un edificio en obra con puntales metálicos

Errores que retrasan o tumban una licencia

En la revisión de proyectos en Cartagena encontramos con frecuencia:

No consultar la norma urbana antes de diseñar. El arquitecto diseña con índices de ocupación o alturas que el POT no permite para ese sector.
Problemas en el título del predio: falsa tradición, linderos que no coinciden con la realidad, áreas distintas entre escritura y catastro. Estos casos suelen requerir un saneamiento previo, como un proceso de pertenencia.
Elegir la modalidad equivocada (por ejemplo, tramitar una adecuación cuando en realidad es una ampliación).
Construir antes de tener la licencia ejecutoriada. La obra sin licencia es un comportamiento contrario a la integridad urbanística que el Código Nacional de Seguridad y Convivencia (Ley 1801 de 2016) sanciona con multas, suspensión de la obra y, en ciertos casos, demolición (artículo 135).
Ignorar a los vecinos. Una oposición bien fundamentada de un colindante puede frenar el proyecto meses.

¿Necesita un abogado para la licencia de construcción?

La ley no obliga a tramitar la licencia con abogado, pero el acompañamiento jurídico reduce riesgos en tres momentos clave:

Antes de comprar o diseñar: estudio de títulos y revisión de la norma urbana del predio (usos permitidos, alturas, cesiones, afectaciones).
Durante el trámite: preparación del expediente, respuesta al acta de observaciones y manejo de oposiciones de terceros.
Después: defensa ante sanciones urbanísticas o recursos contra la licencia.

Si está planeando un proyecto, le recomendamos leer también cómo el POT de Cartagena afecta la viabilidad de su proyecto y qué revisar antes de invertir en la zona norte.

Preguntas frecuentes

¿Puedo empezar a construir con la licencia recién expedida?

No. La obra solo puede iniciar cuando la licencia está ejecutoriada, es decir, cuando ya no proceden recursos en su contra o estos fueron resueltos.

¿Necesito licencia para remodelar mi apartamento?

Depende. Las reparaciones locativas (pintura, pisos, enchapes, cambio de redes internas sin afectar la estructura) por regla general no requieren licencia. Si la obra modifica la estructura, la fachada o aumenta el área, sí la requiere. En propiedad horizontal, además, se debe cumplir el reglamento de la copropiedad (artículo 2.2.6.1.1.10 del Decreto 1077 de 2015).

¿Qué pasa si la curaduría no responde a tiempo?

Si vence el plazo legal sin respuesta, opera el silencio administrativo positivo: la solicitud se entiende aprobada en los términos pedidos, pero nunca en contra de las normas urbanísticas. Para hacerlo valer se sigue el procedimiento del Código de Procedimiento Administrativo (CPACA), un trámite técnico en el que conviene tener asesoría.

¿Cuánto cuesta una licencia de construcción en Cartagena?

El costo incluye las expensas de la curaduría (que dependen del área y el uso del proyecto) y el impuesto de delineación urbana que cobra el Distrito. Pida a la curaduría la liquidación antes de radicar para incluirla en el presupuesto del proyecto.

Asesoría en licencias de construcción en Cartagena

En Iuris Investment acompañamos a constructores, inversionistas y propietarios en todo el proceso: desde la revisión de la norma urbana y los títulos del predio hasta la obtención de la licencia y la defensa frente a sanciones. Conozca nuestro servicio de derecho urbanístico en Cartagena o agende una valoración de su proyecto.

Este artículo es informativo y no reemplaza una asesoría jurídica sobre su caso concreto.

Licencia de construcción en Cartagena: requisitos, documentos y tiempos en 2026